O avanço do e-commerce e a digitalização das cadeias de suprimento vêm tornando cada vez mais estratégica a escolha da localização de galpões logísticos. Um relatório da CY Capital avaliou os principais hubs do país a partir de um Índice de Conectividade e Massa Consumidora (ICMC), métrica que combina dois fatores decisivos: a densidade populacional acessível ao redor de cada polo e a qualidade da sua conectividade rodoviária.
Segundo o levantamento, hubs com maior concentração populacional em um raio de 30 km tendem a ser mais adequados a operações de last mile — que podem ser representadas pela entrega da mercadoria ao consumidor final, última etapa do processo no e-commerce, por exemplo.
Já aqueles em que a maior parte da população está entre 30 e 60 km são mais indicados para distribuição regional, que demanda rotas mais longas e cargas mais consolidadas. Há ainda os híbridos, que podem atender múltiplos perfis de operação.
A análise mostra, por exemplo, que hubs como Vila Guilherme (SP) e Salvador (BA) combinam alta densidade populacional e conectividade, reforçando a vocação para last mile. Já regiões como Extrema (MG) e Viracopos (SP) aparecem mais associadas a uma lógica de distribuição regional, pela capacidade de acessar grandes mercados em distâncias médias com forte infraestrutura rodoviária.
O gráfico elaborado pela CY Capital divide os principais hubs logísticos do país em quatro quadrantes a partir de dois critérios: conectividade rodoviária e massa consumidora no entorno.
No quadrante superior direito estão os hubs que reúnem alta conectividade e forte vocação para o last mile, ideais para operações urbanas de e-commerce e entregas de alta frequência. Já o superior esquerdo concentra regiões bem conectadas, mas com população mais pulverizada e distante, perfil típico de centros regionais de distribuição.
No quadrante inferior direito, encontram-se áreas com grande concentração populacional próxima, mas que ainda sofrem com gargalos de acesso e infraestrutura limitada, enquanto o inferior esquerdo reúne os polos mais frágeis, com baixa conectividade e população distante — geralmente em regiões periféricas ou de menor densidade logística.
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O que os investidores de FIIs logísticos devem observar?
Para o investidor de fundos imobiliários logísticos, esses dados ajudam a avaliar a qualidade estrutural da localização dos ativos dentro da carteira. FIIs como o XP Log (XPLG11), por exemplo, têm ativos relevantes em Extrema (MG), polo que se consolidou como hub estratégico na rota São Paulo–Belo Horizonte.
“Os fundos que têm uma concentração maior de ativos com alto ICMC — que combina conectividade e proximidade à massa consumidora — tendem a ter menor vacância e mais potencial de crescimento de aluguel. Para identificar isso, o investidor pode verificar o submercado de cada ativo e consultar o ICMC médio ponderado pela ABL”, explica Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital.
“As regiões mais “valiosas”, apresentam demanda superior a oferta, o que gera liquidez, vacancia mais baixa e possibilidade de aumento real de valor de locação, isso reflete no dividend yield a ser distribuido pelo fundo, melhorando a rentabilidade e por consequencia a performance do fundo no longo prazo”, acrescenta.
O estudo reforça que não existe um “padrão único” de localização ideal: ativos urbanos bem posicionados podem capturar valor no last mile, enquanto galpões periféricos conectados a eixos rodoviários estratégicos seguem fundamentais para a distribuição regional.
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