anunciadas na semana passada, permitem que as instituições financeiras mantenham uma carteira de crédito imobiliário proporcional ao volume de depósitos. Apesar da previsão de transição gradual até 2027, especialistas esperam impactos do novo modelo nas LCIs já em 2025.
Os bancos terão liberdade para usar outras fontes de captação – principalmente as LCIs –, mas o consenso entre os analistas é que as mudanças deixam a poupança competitiva novamente. Sidney Lima, analista da Ouro Preto Investimentos, afirma que, nesse cenário, “as LCIs deixam de ser o único instrumento privilegiado para captar recursos imobiliários, o que pode pressionar seus spreads”.
As LCIs vêm se destacando em 2025: no primeiro semestre, as emissões cresceram 25% na comparação com o mesmo período de 2024, totalizando R$ 113 bilhões captados pelos bancos com esse instrumento, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Enquanto as Letras cresciam, as emissões de debêntures – o maior instrumento do crédito privado em volume de emissão – caíam 6,8%.
A Letras de Crédito Imobiliário ganharam muita relevância enquanto o volume de depósitos na poupança parou de crescer por conta do baixo retorno real e aumento da educação financeira dos investidores. De 2011 a 2025, os financiamentos imobiliários aumentaram de R$ 178 bilhões para R$ 1,72 trilhão, enquanto os depósitos da poupança subiram de R$ 319 bilhões para R$ 762 bilhões.
Como as mudanças afetam as taxas das LCIs?
Para Robson Casagrande, especialista em investimentos e sócio da GT Capital, a poupança ganhará espaço como principal fonte de financiamento imobiliário, o que terá como consequência a redução gradual das emissões de LCIs ainda em 2025.
“Sem dúvida, a tendência é negativa para os retornos”, diz Casagrande. Ele argumenta que “com a poupança mais competitiva, os bancos não precisarão disputar tanto o capital via LCIs, o que deve comprimir os prêmios oferecidos; as taxas tendem a se aproximar das de CDBs e outros títulos de baixo risco, reduzindo o diferencial que historicamente atraiu investidores para as LCIs”.
Lima, da Ouro Preto, concorda que as emissões podem desacelerar, já que a captação via poupança é mais barata. Porém, ele espera o efeito contrário nas taxas: “para que as LCIs continuem atraentes ao investidor, os emissores terão que elevar levemente os spreads, sobretudo se a poupança ‘roubar a cena’ e absorver recursos com custos mais baixos”.
Jeff Patzlaff, planejador financeiro CFP e especialista em investimentos, também espera alta nos prêmios das LCIs. Para ele, com bancos menos dependentes desse instrumento, quem continuar emitindo vai precisar competir mais nas taxas para atrair investidores. “No médio prazo, os prêmios tendem a subir por conta da combinação de maior competição pela captação de recursos frente à poupança e incerteza regulatória (sobre a tributação desses instrumentos), fazendo o investidor exigir mais compensação pelo risco de crédito ou liquidez”.
Diante das mudanças esperadas no mercado de crédito imobiliário, o especialista diz que as LCIs “ainda têm muito valor e continuam entre as opções mais interessantes da renda fixa”. Casagrande pondera que “a isenção de Imposto de Renda e segurança seguirão atraindo o perfil conservador, mas a vantagem comparativa em relação a outros investimentos deve diminuir, especialmente se houver mudanças tributárias no futuro”.
Patzlaff também admite que “a diferença entre LCIs e outras aplicações deverá se estreitar à medida que novos riscos e competição se manifestem”.
Essa manifestação não tem data marcada, mas a expectativa é que as mudanças no crédito imobiliário já causem impacto nas LCIs “nos próximos meses”, segundo Lima. Os primeiros sinais devem aparecer nos próximos dados sobre emissões e spreads, com ajustes gradativos até que o modelo esteja plenamente em vigor, em janeiro de 2027.
Casagrande explica que “o mercado precifica expectativas” e, por isso, os primeiros sinais de impacto devem ser sentidos ainda em 2025. “No entanto, o impacto mais significativo virá entre 2026 e 2027, até lá, as LCIs ainda devem apresentar boas oportunidades, mas com retornos gradualmente menores”, conclui.
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