O mercado de hotelaria de alto padrão no Brasil pode ganhar um novo fundo imobiliário. Segundo José Paim, fundador da Rossi e um dos empreendedores à frente do Kempinski Laje de Pedra Hotel & Residences, em Canela (RS), há planos de estruturar um FII vinculado ao empreendimento, com o objetivo de permitir a entrada de investidores de varejo em um segmento até então dominado por grandes grupos e investidores institucionais.
“Provavelmente teremos um FII aqui. Queremos abrir oportunidade para que o investidor pessoa física participe de uma operação de renda alta e rentabilidade consistente”, disse Paim, em entrevista ao InfoMoney.
O Kempinski Laje de Pedra tem papel simbólico na história recente da hotelaria brasileira. Inaugurado no fim dos anos 1970, foi palco de festivais de música, encontros políticos e eventos históricos, incluindo a assinatura do Tratado do Mercosul.
O empreendimento vem passando por um retrofit completo e agora renasce sob a bandeira Kempinski, grupo europeu especializado em hospitalidade de alto padrão.
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Segundo o empresário, o modelo em estudo prevê a expansão da operação — que combina venda de unidades e gestão hoteleira — com parte dos apartamentos sendo incorporada a um FII voltado à geração de renda.
Paim destaca que o mercado de FIIs ainda tem pouca exposição à hotelaria, embora o segmento ofereça potencial elevado de retorno.
“No exterior, os REITs de hotelaria são gigantescos. No Brasil, é algo novo e com poucos exemplos. O fundo tem uma grande vantagem porque é isento de imposto de renda e tem liquidez. Quando o cotista quer sair, basta vender suas cotas, o que é bem diferente de vender um imóvel”, afirma.
Paim comenta que, enquanto empreendimentos tradicionais de renda imobiliária rendem entre 6% e 8% ao ano, a operação hoteleira de luxo tende a gerar rentabilidade superior, sobretudo em regiões turísticas consolidadas como a Serra Gaúcha.
“É uma operação de rentabilidade espetacular, com margens elevadas e demanda estável ao longo do ano.”
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Serra Gaúcha é o terceiro maior destino turístico do país
De acordo com José Ernesto Marino Neto, especialista em investimentos hoteleiros e sócio do empreendimento, o Brasil possui características únicas e pouco compreendidas pelo investidor médio.
“A hotelaria é uma atividade que parece simples, mas é complexa. Quando as pessoas colocam o pé, acabam descobrindo sua ignorância no que diz respeito à operação e, muitas vezes, perdem dinheiro”, explica.
Para Marino Neto, a Serra Gaúcha reúne características excepcionais: maturidade de mercado, demanda estável e restrições urbanísticas que impedem expansão desordenada.
“A Faria Lima está distante daqui, mas este é um dos mercados mais sólidos do Brasil. Gramado e Canela têm um controle rígido sobre novos projetos, o que impede excesso de oferta. É por isso que o metro quadrado em Gramado já parte de R$ 19 mil — nível de imóvel de luxo em grandes capitais”, afirma.
A região é o terceiro maior destino turístico do país, com quase 10 milhões de visitantes por ano e ocupação hoteleira elevada mesmo fora da alta temporada. “É uma região que cresce há 15 anos a taxas acima de 10% ao ano, e a percepção de prosperidade atrai mais investimentos”, completa.
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Propriedade compartilhada vem atraindo classe AAA
Um dos formatos que mais têm chamado atenção é o da propriedade compartilhada, no qual o investidor adquire frações de um imóvel com direito de uso e possibilidade de rentabilização. Segundo Marino Neto, o modelo evoluiu e vem atraindo um público de alta renda, especialmente em empreendimentos de padrão internacional.
“O que estamos vendo é a consolidação de um conceito que une exclusividade e acesso. A pessoa pode adquirir uma fração mínima, usar o imóvel nas semanas desejadas e, quando não estiver presente, colocar a unidade para locação, recebendo a renda proporcional. É o que chamo de exclusividade inclusiva”, explica.
No caso do Kempinski Laje de Pedra, unidades foram vendidas de forma integral, e a outra parte em frações grandes, geralmente equivalentes a 25% do apartamento. Cada fração custa em torno de R$ 500 mil, com direito a 12 semanas de uso por ano.
Assim, os investidores terão duas opções: usufruir do imóvel ou colocá-lo no pool de locação, com rentabilidade estimada em 12% ao ano.
Paim acredita que o Brasil tem potencial para se destacar globalmente na hotelaria de luxo.
“Durante muito tempo, o público de alta renda buscou lazer no exterior — em Aspen, Miami ou Paris. Mas o cenário está mudando. O país oferece natureza, gastronomia, estabilidade e experiências únicas. A hotelaria de luxo no Brasil ainda está apenas começando”, conclui.
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