O prolongamento dos juros elevados no Brasil tem redesenhado o mapa do crédito imobiliário e mudado a forma como os gestores estruturam suas carteiras. Segundo Guilherme Antunes, sócio e portfólio manager da área de crédito da RBR Asset, o cenário atual exige maior seletividade e foco em operações com garantias sólidas e contrapartes bem estruturadas.
“Com o custo de dívida alto, a margem das empresas diminui e o resultado dos projetos é comprimido. Isso reduz o ritmo de lançamentos e a capacidade de financiamento do comprador final, que hoje consegue tomar menos crédito”, explica o gestor. Diante disso, diz ele, a RBR vem “subindo a régua” de risco e concentrando alocações em operações mais protegidas — com garantias líquidas e parceiros de qualidade.
O gestor observa que o crédito high yield — marcado por devedores com maior risco e estruturas mais complexas — perdeu relevância no mercado após o período de liquidez abundante entre 2020 e 2022. “Naquela época, o Brasil ‘virou Suíça’ por um momento. O crédito barato se espalhou, mas o resultado foi o aumento de casos de inadimplência e estresse em fundos mais alavancados”, comenta.
Com o aumento dos juros, a dinâmica se inverteu: “O high yield perdeu espaço, e quem cresceu foi o crédito estruturado, também chamado de middle grade, que combina parte da segurança do high grade com retornos mais atrativos”, explica Antunes. Para ele, essa categoria — que busca equilíbrio entre risco e rentabilidade — deve liderar o próximo ciclo de crescimento dos fundos de papel.
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“Problemas de crédito são naturais, mas o que importa é como se faz a execução da garantia. Se a segurança jurídica é preservada, o impacto é limitado”, diz. Para ele, o crédito estruturado tem se destacado justamente por adotar práticas de mitigação de risco mais rigorosas e mecanismos de garantia mais eficientes. “É uma classe que exige gestão ativa, acompanhamento próximo e muita cautela na originação”, acrescenta.
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RBR projeta reprecificação dos FIIs de crédito
No caso do RPRI11 (RBR Premium Recebiveis), fundo gerido pela RBR, Antunes explica que o portfólio é indexado ao IPCA e hoje negocia com desconto de 12% a 15% em relação ao valor patrimonial, reflexo da defasagem entre inflação e juros.
A carteira tem spread médio de IPCA + 11,6% ao ano e concentra 68% das operações em São Paulo, onde a gestora mantém presença física e acompanhamento direto dos projetos.
Com a inflação voltando a subir e a perspectiva de redução da Selic nos próximos meses, Antunes acredita que os fundos indexados à inflação devem recuperar valor. “Quando IPCA e juros começarem a convergir, os preços devem se aproximar do valor patrimonial. O mercado está começando a precificar esse movimento”, afirma.
Segundo ele, novas originações seguem saindo entre IPCA +10% e +12% ao ano, patamar considerado atrativo em relação às NTN-Bs, hoje na casa de 7% a 7,5%. “É um nível de retorno nominal excelente, especialmente num cenário de fechamento de curva. O crédito estruturado continua sendo uma das oportunidades mais interessantes do mercado”, conclui.
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